TÀI
KHOẢN 217
BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Tài khoản này dùng để phản ánh số
hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản (BĐS) đầu tư của doanh
nghiệp theo nguyên giá.
Bất động sản đầu tư: Là BĐS, gồm:
quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm
giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa,
dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông
thường.
HẠCH TOÁN TÀI KHOẢN NÀY CẦN TÔN TRỌNG
MỘT SỐ QUY ĐỊNH SAU
1- Tài khoản này dùng để phản ánh
giá trị BĐS đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐS đầu tư. Không phản ánh vào tài khoản
này giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc
xây dựng để bán trong tương lai gần, BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS trong quá
trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới
dạng BĐS đầu tư.
Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài
sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh
tế trong tương lai; và
b) Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác
định một cách đáng tin cậy.
2- BĐS đầu tư được ghi nhận trên
tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐS đầu tư: Là toàn bộ các chi
phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của
các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn
thành BĐS đầu tư đó.
a) Tuỳ thuộc vào từng trường hợp,
nguyên giá của BĐS đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của BĐS đầu tư được
mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí
dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...
- Trường hợp mua BĐS đầu tư thanh
toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐS đầu tư được phản ánh theo
giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm
và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh
toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy
định của Chuẩn mực kế toán số 16 "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của BĐS đầu tư tự xây
dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư
tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp BĐS thuê tài chính với
mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐS đầu tư thì
nguyên giá của BĐS đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo
quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
b) Các chi phí sau không được tính
vào nguyên giá của BĐS đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (Trừ
trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào trạng thái sẵn
sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu
tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình
thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về
nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây
dựng BĐS đầu tư.
3- Các chi phí liên quan đến BĐS
đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu
tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá
ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.
4- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng
giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư. Khấu hao
BĐS đầu tư được ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể
dựa vào các BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu
hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐS đầu tư.
5- Đối với những BĐS đầu tư được
mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho
mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây
dựng, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản
dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định
nguyên giá BĐS đầu tư hoàn thành để kết
chuyển vào TK 217 “BĐS đầu tư”.
6- Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử
dụng thành BĐS đầu tư hoặc từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng
tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
a. BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ
sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
b. BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn
kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
c. BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển
thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác
thuê hoạt động;
d. Hàng tồn kho chuyển thành BĐS
đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
e. BĐS xây dựng chuyển thành BĐS
đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai
đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu
hình”).
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng
giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi
giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của
BĐS trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính.
7- Khi một doanh nghiệp quyết định
bán một BĐS đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh
nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư trên TK 217 "BĐS đầu tư"
cho đến khi BĐS đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
8- Doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư
được ghi nhận là toàn bộ giá bán (Giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp
doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán theo phương thức trả
chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (Giá bán
chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu
trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả
tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của
Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.
9- Ghi giảm BĐS đầu tư trong các
trường hợp:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐS đầu
tư sang hàng tồn kho hoặc BĐS chủ sở hữu sử dụng;
- Bán BĐS đầu tư ;
- Thanh lý BĐS đầu tư ;
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS
đầu tư cho người cho thuê.
10- BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng
ghi BĐS đầu tư trong “Sổ theo dõi BĐS đầu tư” tương tự như TSCĐ.
KẾT CẤU VÀ NỘI DUNG PHẢN ÁNH CỦA
TÀI KHOẢN 217 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Bên Nợ:
Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong
kỳ.
Bên Có:
Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong
kỳ.
Số dư bên Nợ:
Nguyên giá BĐS đầu tư hiện có.
PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN KẾ TOÁN
MỘT SỐ NGHIỆP VỤ KINH TẾ CHỦ YẾU
1- Hạch toán các nghiệp vụ mua BĐS đầu tư
theo phương thức trả tiền ngay:
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT
tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
(1332)
Có các TK 111, 112, 331,...
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT
tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 331,...
2- Hạch toán nghiệp vụ mua BĐS đầu
tư theo phương thức trả chậm:
2.1- Trường hợp doanh nghiệp nộp
thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá
- theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn
(Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán
trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
(1332)
Có TK 331 - Phải trả cho
người bán.
2.2- Trường hợp doanh nghiệp nộp
thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá
- theo giá mua trả tiền ngay đã có
thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn
(Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa Tổng số tiền phải
thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay đã có thuế GTGT)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
2.3- Hàng kỳ, tính và phân bổ số
lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả
trước dài hạn.
2.4- Khi thanh toán tiền cho người
bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài
chính (Phần chiết khấu thanh
toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
3- Trường hợp BĐS đầu tư hình thành
do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
3.1- Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐS đầu tư, căn cứ vào các
tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241
“XDCB dở dang” (Tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích Tài khoản
211 “TSCĐ hữu hình”).
3.2- Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn
thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ
bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở
dang.
4- Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử
dụng thành BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu
hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô
hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ
kế, ghi:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn
BĐS đầu tư.
5- Khi chuyển từ hàng tồn kho thành
BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá
(1567 - Hàng hoá BĐS).
6- Khi đi thuê tài chính với mục
đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê
đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các
chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi
nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện
theo quy định tại Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
7- Khi phát sinh chi phí sau ghi
nhận ban đầu của BĐS đầu tư, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao
gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát
sinh để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng
nguyên giá BĐS đầu tư:
7.1- Tập hợp chi phí phát sinh sau
ghi nhận ban đầu (Nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
(1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,...
7.2. Khi kết thúc hoạt động nâng
cấp, cải tạo,... BĐS đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
8. Khi hết hạn thuê tài sản tài
chính
8.1- Nếu trả lại BĐS đầu tư thuê
tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Số
chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên
giá).
8.2- Nếu mua lại BĐS đầu tư thuê
tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112,…
8.3- Nếu mua lại BĐS thuê tài chính
đang phân loại là BĐS đầu tư để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành BĐS chủ sở hữu sử dụng,
ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải
trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ
kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
9- Kế toán bán, thanh lý BĐS đầu tư
9.1- Ghi nhận doanh thu bán, thanh
lý BĐS đầu tư:
- Đối với doanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá
thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ (5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư) (Giá bán, thanh lý
chưa có thuế GTGT )
Có TK 3331 - Thuế GTGT
phải nộp (33311).
- Đối với doanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phương pháp trực tiếp , ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá
thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ (5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư ) (Tổng giá thanh
toán).
9.2- Kế toán ghi giảm nguyên giá và
giá trị còn lại của BĐS đầu tư đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147 -
Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Giá
trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 - BĐS đầu tư
(Nguyên giá của BĐS đầu tư).
10- Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành
hàng tồn kho hoặc thành BĐS chủ sở hữu sử dụng:
10.1- Trường hợp BĐS đầu tư chuyển
thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để
bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng
cấp BĐS đầu tư để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu
tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (TK 1567 - Giá
trị còn lại của BĐS đầu tư)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số
hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - BĐS đầu tư
(Nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa
chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh
doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ
(Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa,
cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi
tăng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567)
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh
doanh dở dang.
10.2- Trường hợp chuyển BĐS đầu tư
thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 - BĐS đầu tư.
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Có các TK 2141, 2143.
0 comments:
Post a Comment